법인부동산 투기란?
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법인을 이용한 투기란 뭘까?
양도소득세는 인별과세이다. 개인도 하나의 사람(인), 법인도 하나의 사람(인)으로 인정된다. 만약 주택이 두 채가 있다고 할 경우에 ① 한 명의 개인이 두 채의 주택을 가지고 있는 것과 ② 한 명의 개인과 하나의 법인이 각각 한 채씩 주택을 가지고 있을 때의 양도 소득세가 다르게 계산된다.
간단한 예를 들어보자. A는 한 채의 주택을 가지고 있다. 추가로 한 채를 더 구입하려고 하는데 A의 명의로 주택을 구입을 하게 되면 A는 이제 1세대 2 주택에 해당하여 많은 세 금을 부담할 수 있게 된다는 것을 알게 되었다. 고민을 하던 A는 새로운 법인 ‘가’(부동산 법인)를 설립하여 법인 ‘가’를 통해 주택을 구입하게 되면 A가 주택 한 채를, 법인 ‘가’가 주택 한 채를 보유하게 되어서 A는 여전히 1세대 1 주택을 유지할 수 있었다. 이런 방식으로 1세대 2 주택을 피해 가는 방법이다.
법인을 계속 설립하면 설립할수록 A는 주택을 아 무리 많이 보유하더라도 1세대 1주택을 유지할 수 있게 되었다. 한 명의 개인이 여러 채의 주택을 보유하게 되면 무거운 세금과 대출규제 등을 받게 된 다. 이를 피하기 위해 법인 설립을 통하는 방법으로 우회하여 주택을 소유하는 부동산 투 기가 최근 몇 년간 크게 증가하였다. 그럼 하나씩 자세히 알아보자.
1. 종합부동산세(보유 시 부담하는 세금)
① 법인보유 주택에 대한 종합부동산 세율 인상
현재는 개인이든 법인이든 상관없이 하나의 납세자별로 보유 주택의 공시 가격을 합 산하 여 종합부동산세(이하 ‘종부세’)를 부과하였다. 그러나 2021년부터는 법인에게만 무조건 별도의 최고세율인 3% 또는 4%의 단일세율을 적용하게 된다. 조정대상지역 1 주택을 포 함해서 2 주택을 보유한 법인은 3%, 3 주택 이상(조정대상지역 2 주택 포함)을 보유한 법 인은 4%의 종부세를 납부해야 한다.
② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억 원) 폐지
현재는 종부세를 계산함에 있어 납세자(개인·법인) 별로 6억 원(1세대 1 주택은 9억 원)의 종부세를 공제해주고 있다. 이는 법인을 설립하면 할수록 6억 원의 공제 혜택을 받을 수 있는 방법이었다.
예를 들어 A가 혼자서 3 주택을 보유하고 있다면 종부세 공제는 6억 원 (개인 1인당 6억 원)을 받을 수 있다. 그러나 A가 2개의 법인 설립을 통해 A가 1채의 주 택, 법인 ‘가’와 법인 ‘나’가 각각 1채의 주택을 가지고 있다면 1세대 1 주택인 A는 9억 원, 법인 ‘가’는 6억 원, 법인 ‘나’는 6억 원으로 합해서 총 21억 원의 종부세 공제를 받게 된 다. 만일 공시 가격의 합계가 20억 원이라고 한다면 종부세 0원도 가능하게 된다. 그러나 2021년부터는 법인이 보유한 주택에 대해 종부세 공제가 폐지하게 되어 A가 법인을 활 용한다고 해도 법인을 통한 종부세 공제 혜택은 받을 수 없게 된다.
③ 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세
법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하)은 현 재 종부세 비과세를 해주고 있는데 이 혜택도 사라진다. 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기임대 등록하는 주택은 종부세가 과세된다.
2. 양도소득세(판매 시 부담하는 세금)
현재 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율인 10~25%에 10%를 추가 적용 (사택 등은 제외)하고 있었으나 이러한 법인의 양도소득에 대한 세금도 늘어난다. 2021년부터는 법인이 주택을 양도할 경우 추가 세율을 20%로 인상하고, 현재 8년 장기 임대등록하는 주택(수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)의 경우는 추가과세에서 제외 되었지만 2020년 6월 18일 이후부터는 이러한 경우에도 추가세율을 적용한다.
예를 들어 양도소득이 3억 원일 경우 개인은 38%의 세율을 적용받는다. 같은 양도소득 3억 원에 대해서 법인의 경우에는 법인세율 20%와 추가 세율 10%를 더해서 30%였지만 2021년 부터는 법인은 법인세율 20%와 추가세율 20%를 더해서 40%로 개인보다 더 높은 세율 구간 적용을 받게 된다. 일반적으로 법인세율이 소득세율보다 낮다. 낮은 세율을 적용받기 위해서 법인을 설립하여 낮은 세율구간 적용을 받아오던 방법이 이제는 오히려 높은 세율구간을 적용받을 수도 있게 되었다.
3. 주택과 관련된 세금
주택에 대하여 세금이 부과되는 과정은 크게 세 단계이다. 주택을 사는 단계(취득), 주택을 가지고 있는 단계(보유), 주택을 파는 단계(양도)이다. 각 단계에서 부과되는 세금이 취득세(취득 시), 종합부동산세(보유 시), 양도소득세(양도 시)이다. 이 중 보유 시에 부담하게 되는 종합부동산세에서는 하나의 법인을 설립할 때마다 6억 원의 기본공제를 추가적으로 받을 수 있고, 판매 시에 부담하게 되는 양도소득세에서는 일반적으로 개인에게 적용되는 세율보다는 법인에게 적용되는 세율이 낮기 때문에 법인 설립을 통하여 종합부동산세와 양도소득세를 줄일 수 있었다.
정부는 이번 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 통해 법인이 주택을 소유하는 경우 종 합부동산세와 양도소득세를 크게 상향조정하여 법인을 이용한 부동산 투기를 막으 려고 하고 있다. 이제부터는 위에서 언급한 고급 절세비법이라고 하는 법인을 통해 주택 을 보유하는 비법이 실익이 없게 되었다. 정부의 바람대로 선한 피해 자가 나오지 않도록 법인 보유 주택을 이용한 부동산 투기가 근절돼 기를 바란다.
출처 : 국세청
부동산투기
